Wkład własny na zakup nieruchomości - co powinieneś wiedzieć

2019-08-25

Kupując nowe mieszkania, czeka na nas wiele kłopotów i niejasności. Nie tylko z powodu trudności z wyborem konkretnej lokalizacji naszego nowego mieszkania, lecz głównie z powodu jego finansowania. Wiele osób ma szczególnie duże wątpliwości co do wnoszonego w zakup mieszkania od dewelopera wkładu własnego. Co powinno się dokładnie wiedzieć na ten temat?

Czym jest wskaźnik LTV?

Wskaźnik LTV to dopuszczalna wysokość salda kredytu względem stanowiącej zabezpieczenie wartości nieruchomości. Obecnie wskaźnik ten wynosi 80%, co jednak nie oznacza, że kredyty w przypadku wskaźnika wyższego niż 80 nie są udzielane. Jak najbardziej są, jednak ubezpieczane są przez banki, co znacząco pogarsza ich opłacalność dla kredytobiorcy.

Obecnie w Polsce aż 8 banków daje możliwość posiadania tylko 10% wkładu własnego przy zakupie mieszkania. 4 banki dają możliwość dodatkowego zabezpieczenia się inną nieruchomością kredytobiorcy lub osoby trzeciej, aby osiągnąć docelowy wskaźnik LTV bez posiadania dodatkowej gotówki.

Przykład jego zastosowania

Jak jednak te suche dane przekładają się na życiowy przykład? Dajmy na to, że cena danego mieszkania wynosi 405 tysięcy złotych. Klient chcący uzyskać kredyt na jego zakup posiada 50 tysięcy wkładu własnego, zatem jego wskaźnik LTV wynosi około 87%. Co to dla niego oznacza? Przede wszystkim nie uzyskuje dostępu do znacznie korzystniejszych ofert banków, które wymagają posiadani 20% wkładu własnego i przez to klient otrzymuje oferty jedynie od banków, które wymagają 10% wkładu własnego. Co można w takiej sytuacji zrobić? Po pierwsze zmniejszyć wysokość wkładu własnego do kwoty około 40 tysięcy, czyli 10%, a pozostałe środki przeznaczyć na zabezpieczenie dodatkowych kosztów udzielenia kredytu. Można również dozbierać dodatkowe środki do wysokości około 80 tysięcy złotych i tym samym uzyskać 20% wkładu własnego i dostęp do o wiele lepszych warunków kredytowania. W czym będą one lepsze?

Zmienne warunki kredytowania

Być może wydaje się to niewielką różnicą, jednak zależnie od posiadanego wkładu własnego drastycznie zmienić się może końcowa kwota kosztu kredytu. Posiadając wkład własny na poziomie 10%, marża kredytu wynosić będzie około 2 p.p.- 2,3 p.p. Dodatkowo doliczyć trzeba 2% prowizję banku za udzielenie kredytu, a także ubezpieczenie brakującego wkładu własnego, które podnosi marze o około. 0,25 p.p. Przy takich założeniach kredyt w wysokości 355 tysięcy złotych, 10% wkładzie własnym i RRSO o wartości 4,73% w czasie kredytowania wynoszącym 30 lat oznaczać będzie koszt kredytu spłacany w równej racie na poziomie 250 tysięcy złotych.

Posiadając jednak 20% wkładu własnego i chcąc zakupić mieszkanie o wartości 405 tysięcy złotych, RRSO zmniejsza się do poziomu 4,26%, co daje łączne koszta na poziomie około 210 tysięcy złotych. Różnica jest, jak widać ogromna.

Co należy zatem zrobić?

Jak zatem warto się zachować, posiadając np. 15% wkładu własnego? Zdecydowanie lepiej jest poczekać do czasu posiadania wkładu własnego na poziomie 20%, ponieważ z reguły banki zrównują warunki do poziomu wkładu na poziomie 10%.

Innym rozwiązaniem jest zakup mieszkania z poziomu 10% wkładu własnego, a pozostałą kwotę przeznaczyć na zakup drugiej nieruchomości, która będzie przeznaczona na wynajem.