Budrem Kraków - Nieruchomości wspólne

2022-01-15

Części wspólne nieruchomości należą do wszystkich lokatorów zamieszkujących dany budynek. Podział wspólnoty na odrębne lokale oznacza przydzielenie części ułamkowej każdemu właścicielowi mieszkania. Wiele osób nie ma pojęcia, co wchodzi w jej skład. Czy jest to wyłącznie klatka schodowa, czy również miejsca parkingowe? Jeśli potrzebujesz sprawdzonych informacji, to zapoznaj się z dalszą częścią wpisu!

Czym są części wspólne nieruchomości?

Na początku warto jest wyjaśnić, czym jest wspólnota mieszkaniowa. To nieruchomość składająca się z mieszkań oraz części wspólnych, z których mogą korzystać wszyscy lokatorzy budynku. Należy podkreślić, że w momencie sprzedaży istnieje konieczność podzielenia wspólnoty pomiędzy wszystkimi właścicielami lokali. Ponadto, żaden z nich nie może odpisać się od przydzielonej mu części.

Zgodnie z orzecznictwem Sądu Apelacyjnego w Warszawie nieruchomość wspólna jest nieruchomością wyjściową pomniejszoną o samodzielne lokale i przynależne im pomieszczenia. Nieruchomość wyjściowa to budynek, a także przydzielone grunty. Należy ona do wszystkich właścicieli samodzielnych lokali (wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych).

W Dzienniku Ustaw znajdują się następujące zapisy: "Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali." "Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali."

Nieruchomość wspólna - co wchodzi w jej skład?

Jak już wspomniano, nieruchomość wspólna to określone części budynku, a także grunty przynależne wspólnocie mieszkaniowej. Wiele zależy od tego, co zostało wliczone do sumy powierzchni użytkowej poszczególnych lokali w momencie ustalanie odrębnej własności. Oczywistym jest, że nie każda nieruchomość dysponuje np. strychem, piwnicą, garażem.

Za części wspólne nieruchomości uznaje się m.in.:

fundamenty,
ściany zewnętrzne,
ściany nośne,
piwnice,
strych,
kominy,
klatki schodowe,
windy,
korytarze,
suszarnie, pralnie, pomieszczenia do przechowywania,
instalacje (kanalizacyjną, wodną, elektryczną, gazową, domofonową, centralnego ogrzewania),
ogrodzenia i bramy,
anteny telewizyjne,
parkingi i garaże (z wyłączeniem wykupionych miejsc postojowych),
ogródki,
place zabaw.

Nieruchomości wspólne - garaże i parkingi

Niejedna osoba zastanawia się, czy garaże i parkingi w każdym przypadku wchodzą w skład nieruchomości wspólnych. Odpowiedź jest jednoznaczna - nie! Wszystko zależy od zapisów znajdujących się w umowie deweloperskiej. Garaże, parkingi oraz miejsca postojowe oddane do użytku wszystkim mieszkańcom nieruchomości zaliczają się do wspólnoty. W dzisiejszych czasach coraz więcej lokatorów wykupuje miejsca parkingowe na własność. W takiej sytuacji nie stanowią one już części wspólne.

Dotyczy to również piwnic, strychów, suszarni i innych. Jeśli pomieszczenie zostało podzielone na części, a każda z nich stanowi własność konkretnych lokatorów, to nie można uznać go za część wspólną nieruchomości. Należy podkreślić, że koszty napraw i prac konserwacyjnych są dzielone wyłącznie pomiędzy właścicielami np. miejsc parkingowych, boksów piwnicznych, schowków itd. Pozostali lokatorzy nie są obciążani opłatami.

Sprzedaż części wspólnej

Sprzedaż części wspólnej jest możliwa wyłącznie wtedy, gdy wszyscy lokatorzy wyrażą na to zgodę. Niemożliwe jest odsprzedanie wyłącznie części wspólnoty, która przynależy do lokalu mieszkaniowego. Dość często zdarza się tak, że strych zostaje odkupiony przez jednego lokatora i stanowi jego własność. Trzeba pamiętać, że współwłasność nieruchomości wspólnej nie może zostać zniesiona. Oznacza to, że wystarczy jeden lokator, który nie wyraża zgody na sprzedaż (np. pralni), aby transakcja nie doszła do skutku.

Ubezpieczenie nieruchomości wspólnej

Ważne, aby ubezpieczenie nieruchomości wspólnych nie godziło w interesy lokatorów, a także zarządu wspólnoty. Do wyboru są dwa rozwiązania - ubezpieczenie wyłącznie części wspólnej lub części wspólnej z wyodrębnionymi lokalami.

Zadaniem zarządu wspólnoty jest utrzymanie nieruchomości wspólnej w dobrym stanie. Ważne jest, aby systematycznie przeprowadzać prace konserwacyjne, dzięki którym dany obiekt nie utraci swojej pierwotnej funkcjonalności. Nie bez znaczenia jest również kwestia estetyki np. wygląd klatki schodowej.

Należy dodać, że właściciele lokali mieszkaniowych także chcą zabezpieczyć się przed potencjalnymi szkodami, które mogą zostać wywołane czynnikami wewnętrznymi lub zewnętrznymi (np. pochodzącymi z sąsiedniego mieszkania).

Kto podpisuje umowę z ubezpieczycielem?