Podatek przy zakupie mieszkania od dewelopera

2024-12-05

Nie każdy wie, że z jakimi kosztami wiąże się zakup mieszkania od dewelopera. Nabywca jest zobowiązany do uiszczenia podatku, którego wysokość jest uzależniona od pochodzenia nieruchomości (rynek wtórny/pierwotny). Nie bez znaczenia są również inne czynniki, takie jak np. status prawny kupującego czy metraż mieszkania/domu/lokalu usługowego. Przepisy wydają się być dość zawiłe, jednak po głębszej analizie sprawnie można ustalić przewidywaną wysokość opłat. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej, to ten wpis jest właśnie dla Ciebie!

Koszt zakupu mieszkania - co się na niego składa?

Łączny koszt zakupu mieszkania to cena nieruchomości powiększona o opłaty dodatkowe m.in. notarialne i sądowe. Wynagrodzenie notariusza wskazane jest w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. Znajdują się tam zapisy dotyczące maksymalnych stawek taksy notarialnej. Opłaty sądowe wynikają z m.in. konieczności założenia księgi wieczystej i wpisaniu w niej nowego właściciela nieruchomości.

Opłaty notarialne i sądowe to nie wszystko. Należy spodziewać się podatku od zakupu nieruchomości. Ponadto osoby z kredytem hipotecznym są zobowiązane do zapłaty podatku od hipoteki oraz obowiązkowego ubezpieczenia domu/mieszkania.

Całkowity koszt zakupu mieszkania od dewelopera składa się z:

  • ceny nieruchomości,
  • opłat związanych z kredytem hipotecznym (prowizja bankowa),
  • podatku od wpisu do hipoteki,
  • opłaty za założenie księgi wieczystej,
  • opłaty za wpis prawa własności do księgi wieczystej,
  • opłaty za ustanowienie hipoteki,
  • taksy notarialnej (plus podatek),
  • podatku od nieruchomości,
  • podatku od kupna mieszkania.

Kiedy należy zapłacić podatek od kupna mieszkania?

W większości przypadków podatek od kupna mieszkania jest obowiązkowy. Można jednak wyróżnić kilka okoliczności, które zwalniają z tej opłaty. Mowa tutaj o:

  • zakupie mieszkania od spółdzielni z prawem spółdzielczym własnościowym,
  • zakupie mieszkania komunalnego,
  • zakupie mieszkania na podstawie przepisów o ochronie mienia.

Warto podkreślić, że powyższe zapisy dotyczą wyłącznie rynku wtórnego. W każdym innym przypadku podatek od zakupu mieszkania jest obowiązkowy, więc nie można go uniknąć. Jego wysokość zależy od statusu prawnego nabywcy (firma/osoba prywatna), statusu prawnego sprzedawcy (deweloper/osoba fizyczna), rynku nieruchomości (pierwotny/wtórny).

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) musi zapłacić każdy, kto zakupił nieruchomość z rynku wtórnego. Jest on naliczany z tytułu zawarcia umowy kupna-sprzedaży. Nieco inaczej jest w sytuacji, gdy nieruchomość pochodzi z rynku pierwotnego. Nie trzeba płacić PCC, jednak obowiązuje tutaj podatek VAT (od towarów i usług).

Podatek od zakupu mieszkania z rynku pierwotnego

Zakup nieruchomości od dewelopera wiąże się z koniecznością zapłaty podatku VAT. Warto jednak zaznaczyć, że w praktyce opłata pokrywana jest przez firmę. To korzystne rozwiązanie z punktu widzenia kupującego, który chce uniknąć zbędnych formalności. Nabywca nie musi m.in. składać deklaracji do urzędu skarbowego czy uiszczać dodatkowych opłat z tym związanych.

Nieruchomość z rynku pierwotnego jest towarem, który objęty jest podatkiem VAT. Należy także pamiętać o tym, że w Polsce obowiązuje ustawa o braku podwójnego opodatkowania. Właśnie dlatego podczas zakupu mieszkania deweloperskiego nie płaci się jednocześnie VAT-u oraz PCC.

VAT wliczony jest w cenę nieruchomości deweloperskiej. Deweloper jedynie zajmuje się formalnościami m.in. zleca przelew podatku na konto urzędu skarbowego. Nabywca mieszkania otrzymuje fakturę VAT, na której widnieje cena brutto złożona z ceny nieruchomości oraz podatku.

Aktualna wysokość podatku VAT wynosi:

  • 23% dla garażu lub komórki lokatorskiej,
  • 8% dla mieszkań o metrażu do 150m2,
  • 8% dla domów jednorodzinnych o metrażu do 150 m2,
  • 23% dla mieszkań o metrażu powyżej 150%,
  • 23% dla domów jednorodzinnych o metrażu powyżej 300 m2.

Na dodatkowe koszty muszą być przygotowane osoby, które zaciągnęły kredyt hipoteczny. Mowa tutaj o podatku od nieruchomości finansowanej kredytem hipotecznym. Dokładna wysokość tej opłaty zależy od rodzaju ustanowionej hipoteki:

  • 0,1% kwoty zabezpieczonej wierzytelności dla hipoteki zwykłej (dotyczy znanej kwoty kredytu i wysokości odsetek),
  • 19 zł dla hipoteki kaucyjnej (w przypadku, gdy wysokość odsetek uzależniona jest od stóp procentowych).

Podatek od zakupu mieszkania z rynku wtórnego

Zakup mieszkania z rynku wtórnego wiąże się z większą ilością formalności, gdyż to nabywca jest zobowiązany do uiszczenia opłaty. PCC wynosi 2% od wartości rynkowej mieszkania. Kwota ta szacowana jest w oparciu o art. 6 ust.2 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych: "Wartość rynkową określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów”.

Najczęściej wartość rynkowa nieruchomości to kwota wskazana w umowie kupna-sprzedaży. Kupujący na zapłatę ma 14 dni od daty podpisania aktu notarialnego. Istotne jest również to, aby złożyć deklarację PCC-3 we właściwym urzędzie skarbowym. Zwykle bierze to na swoje barki notariusz.

Zobacz naszą nową inwestycję Kapelanka-Pychowicka Etap III Budynek B